“在‘因城施策控增量、去库存、优供给’的政策大环境下，房地产市场筑底回稳态势逐步增强，市场修复呈现出明显的结构性分化。”8月28日，在越秀地产股份有限公司(以下简称“越秀地产”)2026年中期业绩说明会上，越秀地产董事长、执行董事林昭远向投资者及《证券日报》等媒体如是说。
当日，越秀地产披露的2026年中期业绩显示，上半年公司实现营业收入366.50亿元；权益持有人应占盈利0.90亿元；核心净利润0.80亿元。越秀地产在财报中表示，盈利下降主要受项目结转周期影响，入账物业收入和合营联营公司投资收益减少，同时房地产市场深度调整导致项目利润空间承压。
接下来，越秀地产会以稳价或者提价、降本降费等精益管理手段尽快稳住毛利率水平。
拿地目标不调整
“市场走过了最艰难的阶段，筑底回稳的态势和信心比较明显。”越秀地产副董事长及执行董事朱辉松在业绩会上表示，上半年越秀地产完成销售额505.1亿元，行业排名相比去年提升一名，位列全国第八。对于全年销售规模，公司对完成千亿元销售目标充满信心。
朱辉松进一步称，公司2026年全年可售货值共计2157亿元，上半年已完成销售505亿元，下半年仍有超过1600亿元的可售货值。从货值储备结构来看，集中在北京、上海、广州、深圳、杭州、成都这六个城市，资源高度聚焦于核心地段。
财报显示，截至6月30日，越秀地产总土地储备约1657万平方米，94%位于一线及二线城市；总未售货值约2905亿元，其中核心六城占比约73%。上半年，越秀地产通过招拍挂、城市更新、合作等多元方式，于5个城市获取6幅优质地块，总建筑面积约68万平方米，权益投资金额约70亿元，溢价率仅9.5%，处于行业低位，其中96.8%的权益投资金额集中在上述核心六城。
“上半年土地市场分化比较严重，一线核心城市溢价率比较高，但我们总体保持积极和谨慎的态度，等待抓住机会。上半年我们所拿的6宗地平均溢价率低于行业平均值。”越秀地产财务总监曾志钊向《证券日报》记者表示，公司已经进入六大GDP超过1万亿元的城市，会对其他城市做机会性投资研判，去投资合适的地，全年将保持拟定的300亿元权益投资规模目标不变，“相信下半年的机会可能会更多。”
对此，林昭远强调，公司投资策略持续强化精准性、安全性和确定性，要确保“投一成一”。经过投资布局优化，目前六大核心城市可售货值占公司总货值的73%，资源结构比较健康。存量盘活持续落地，预计下半年将迎来阶段性成果。
融资成本首次降至3%以下
在投资端保持定力的同时，越秀地产在财务端交出了一份颇具说服力的成绩单。
上半年，越秀地产加权平均借贷年利率同比下降25个基点至2.91%，首次降至3%以下，达到头部房地产央国企的低成本融资水平。其中6月份发行的19亿元境内公司债票息仅为1.97%，融资能力进一步凸显。截至6月末，越秀地产净借贷比率进一步降至49.2%，现金短债比达2.1倍，“三道红线”继续保持绿档，标普、惠誉双双维持投资级评级。
在债务结构中，越秀地产的债务期限排布相对均衡，1年内到期债务占24%，1年-5年期占63%，5年以上占13%；境内外融资占比分别为76%、24%。目前不存在集中兑付压力。
现金流层面，报告期内，越秀地产经营性现金流净流入137.7亿元；销售回款率提升至71%，同比提高10个百分点；期末现金及各类存款合计515亿元，较年初增长10.1%。其中，向母公司越秀集团出售部分资产，合计回笼资金44.6亿元，优化了公司的资产负债表。
对于手中资金的去向，越秀地产管理层明确表示，资金将优先投向核心城市地块，为全年300亿元的权益投资目标做好支持；其次覆盖项目开发、债务兑付等刚性支出，持续推动有息负债稳中有降。
派息政策方面，公司董事会宣派2026年中期股息每股0.009港元(相当于每股人民币0.008元)，派息总额约占核心净利润40%。对此，曾志钊表示，管理层会尽最大努力加大经营力度，提高盈利能力回报股东，增强市场信心。
在业内看来，越秀地产已经拿到了穿越周期所必需的资金安全牌，但接下来需要等待两件事：一是存量低效项目完成出清；二是近年来低价获取的优质地块逐步进入结转阶段，才有望看到毛利率和净利润的实质性修复。
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